近日，辽宁省自然资源厅会同省住房城乡建设厅联合印发了《老旧住房自主更新工作指南（试行）》（以下简称《指南》），为全省老旧小区“自主更新、原拆原建”提供了清晰可行的实施路径。《指南》明确了“居民自愿、政府引导、企业实施”的自主更新模式，标志着辽宁省老旧住房更新改造工作步入新阶段。

居民主导，共建共享。《指南》明确了老旧住房更新的主体为全体业主。居民可自愿组建“自主更新办”，共同商议改造内容与方式，实现了“决策共谋、发展共建”。项目启动需经全体业主同意，更新方案必须公示并获认可，充分保障居民的知情权与参与权。

多方出力，资金共担。《指南》构建了“业主出一点、政府补一点、企业投一点”的多元资金筹措机制，解决了“钱从哪里来？”的难点问题。业主依方案承担拆建成本，并可动用住房公积金、维修资金及专项贷款；政府积极争取补贴与专项债支持；实施单位则负责其余投入，并可通过运营社区服务设施实现资金平衡。

改善优先，安全为本。《指南》坚持了“安全优先”原则，在强化建设标准安全保障的基础上，可通过合理调整规划条件等措施，满足居民改善居住品质的生活需求。符合条件的非成套或小户型住宅，可适度增补厨卫面积，改善基本居住功能条件。项目还可增建电梯、停车位、充电桩及养老托幼设施，补齐社区服务短板。

老旧住房“自主更新”是一次居民、政府与企业携手共建美好家园的焕新行动，也是对社区治理模式、居民生活品质的深层升级。未来，期待越来越多的老旧小区焕发新生，成为居民安心、舒心的美好家园。

关于印发《老旧住房自主更新工作指南（试行）》的通知 

辽自然资发〔2025〕103号

各市人民政府，沈抚改革创新示范区管理委员会：

为贯彻落实习近平总书记关于城市更新工作的重要指示精神，扎实推进老旧住房自主更新工作，经省政府同意，现将《老旧住房自主更新工作指南（试行）》印发你们，请遵照执行。

辽宁省自然资源厅

辽宁省住房和城乡建设厅

 2025年10月13日

附件

老旧住房自主更新工作指南（试行）

为贯彻落实习近平总书记关于“城市更新要因地制宜，同社区建设结合起来，一切着眼于便民、利民、安民”的重要指示精神，根据《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》等文件要求，积极探索老旧住房自主更新项目实施路径，扎实推进老旧住房自主更新工作，制定本工作指南。

一、更新原则

规划引领。严格遵循“先规划后建设”，确保更新项目符合国土空间规划管控要求；

自愿自主。充分尊重居民意愿，实现决策共谋、发展共建、建设共管、成果共享；

因地制宜。紧密结合老旧住房建筑结构、周边配套和居民需求等实际情况，制定实施个性化更新方案；

安全优先。注重把握“安全第一”，科学制定更新改造计划，统筹安排项目推进时序；

公开透明。全面强化过程管控，做到信息公开、流程透明，依法依规保障居民权益。

二、工作规则

（一）更新范围

本工作指南适用于国有土地上建成时间较长、存在严重安全隐患、群众有改造出资意愿、迫切需要更新改造的老旧住房（小区、街区），包括经房屋安全鉴定为C级或D级的单栋住宅楼及危房占比较大的住宅小区（街区）。待改造住房相关土地、房屋权利状况清晰。更新改造事项应经全体房屋所有权人书面同意。

属于不可移动文物、历史建筑，已纳入棚户区改造、土地收储、征收拆除以及有公共服务设施建设计划等情况的，不适用本工作指南。

（二）主要参与方

全体业主是自主更新项目主体，可自行组建办事机构或委托有关单位（以下统称自主更新办），按照自愿原则发起改造项目，确定实施层面各环节事项。实施单位是更新项目的具体落实单位，应为具有房地产开发资质的法人单位，由全体业主按程序公开确定。县（市、区）政府住房城乡建设部门是自主更新工作主管部门，会同自然资源、发展改革、财政、税务等部门统筹推动项目落实。

（三）更新流程

主管部门应将C级、D级危房，纳入当地老旧住房自主更新改造计划，并根据项目具体情况，区分轻重缓急，统筹编制年度计划，按程序组织实施。

1.项目启动。自主更新办应就自主更新内容及方式广泛征询业主意见，形成自主更新改造意向书，并经全体业主同意后向所在街道提出书面申请。主管部门结合当地自主更新计划情况，对项目申请予以审核。审核通过后，启动自主更新项目。

2.方案制定。自主更新办制定并公开发布实施单位遴选办法，依程序公开确定实施单位；受全体业主委托，自主更新办与实施单位签订更新改造协议；实施单位依协议开展改造事项具体意见征询、业主信息登记及必要的咨询、磋商等相关工作，制定包含但不限于改造内容、规划方案、资金筹措、房屋分配、产权结构、运营管理、项目监管等内容的自主更新方案。自主更新方案须经全体业主书面同意，并公示10日。

3.申报审批。实施单位持自主更新方案向住建部门提交审查申请；住建部门会同自然资源等部门和属地街道开展联合审查。审查通过后，报请县（市、区）政府批准。经批准的自主更新方案由住建部门予以公示10日。经公示无异议后，实施单位方可持批准文件办理土地、规划、施工等相关手续。

4.验收登记。施工建设完成后，实施单位按相关规定申请工程建设联合验收，项目验收通过并完成竣工验收备案后，方可交付使用。业主可按不动产登记有关规定申请办理产权登记，需补缴土地出让金的，按当地相关规定执行。

（四）资金筹措

业主、政府、实施单位共同筹集更新项目资金，并明确各方权责，确保保障到位。

1.业主出资。业主应按原建筑面积承担相应的更新项目建筑安装成本；涉及套内增加建筑面积的，应按照自主更新方案确定的标准承担相应费用。业主可按规定通过住房公积金、专项维修资金和住房公积金组合贷款等渠道筹措资金。

2.政府支持。各级政府根据当地自主更新计划情况，积极争取并落实老旧住房改造等相关专项补贴资金；对符合政策导向、具备条件的更新项目，可按规定使用地方政府专项债券资金或超长期特别国债资金予以支持。

3.企业投入。实施单位应按照自主更新方案安排，承担除业主出资、政府支持以外的项目所需费用。实施单位可通过自有资金直接投入，或向金融机构申请贷款、以项目资产抵押融资等方式筹措资金，且贷款资金须专款专用。

4.预算平衡。实施单位可根据自主更新方案，通过运营便民服务、养老、托幼等社区服务设施、地下空间，以及提供物业服务等方式，实现项目资金预算平衡。

（五）规模管控

为满足居民生活需求、改善居住品质，自主更新项目可在符合安全要求、配套需求和相邻权益的前提下，适度增加建筑面积、增配服务设施。

1.住宅套内改善。非成套住宅或套内建筑面积90平方米以下的住宅，可依据相关规范增补厨房、卫生间面积。改造后套内新增住宅建筑面积应控制在区域内平均居民住宅面积标准以内，并用于基本居住功能完善与适度改善。其中：改造前套内建筑面积小于50平方米的，改造后可补足至50平方米；改造前介于50至90平方米的，改造后的增加幅度不得超过15%；改造前90平方米以上的，原则上不得新增套内面积。

依前款规定，改造后超过90平方米的，仅适用于分户情形，分户标准由各地自行制定。

2.配套设施增配。自主更新项目应按照相关规定增建电梯、无障碍、停车、充电等配套设施，补充市政基础设施、公共服务与公共安全设施短板。对生活圈内确有配套建设需求的，经全体业主同意，可建设便民商业服务设施及养老、托幼等社区服务设施。更新改造增配设施，不可突破区域给排水、电力、燃气、供热以及道路交通等基础设施的承载能力（容量）。

3.技术标准优化。自主更新项目受历史条件制约，难以达到现行建筑设计规范及消防技术标准要求的，应在保障公共利益与建筑安全前提下，对建筑间距、退让距离、绿地率、防火间距、消防车道等指标按现状或原标准执行，并同步采取针对性加强措施。

三、保障措施

（一）税费支持

自主更新改造项目，可按相关规定享受行政事业性收费减免和税收优惠。

（二）金融支持

鼓励政策性银行和商业性金融机构加大对自主更新项目的信贷支持，提供中长期、低利率贷款服务，支持实施单位以项目经营收益权等进行质押融资。

（三）监督管理

全体业主有权对更新改造协议的执行情况进行监督。授权运营期限届满后，配套商业设施及地下空间运营权无偿移交全体业主共同所有。

（四）组织实施

各地政府要加强自主更新改造组织工作，积极创建由住房城乡建设、自然资源等部门共同参与的联合审查机制，结合实际细化制度措施，简化流程，提高效率，推动并保障自主更新项目稳妥有序实施。省自然资源厅、省住房城乡建设厅共同确定的省级自主更新试点项目，可采取“一事一议”方式另行明确相关支持政策。

本工作指南自印发之日起试行，试行期至2027年9月30日。

来源：辽宁省自然资源厅

编辑：张靖宇

校对：韩旭

责编：吴溪 冯心

审核：张增娇 安立军

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