各区市县人民政府，各先导区管委会，市政府各有关部门，各有关单位：

《大连市城市更新管理办法》业经大连市第十七届人民政府第一百三十三次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

大连市人民政府办公厅

2025年8月22日

         

大连市城市更新管理办法

第一章  总 则

第一条 为规范城市更新活动，创新城市发展模式，改善民生福祉，推进公共服务设施和产业优化布局，加快建设世界海湾名城，根据《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》（中办发〔2025〕34号）、《自然资源部办公厅关于印发〈支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）〉的通知》（自然资办发〔2023〕47号）、《辽宁省城市更新条例》等有关规定，结合大连实际，制定本办法。

第二条 本办法所称城市更新，是指在本市的中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和高新区的建成区内，通过保留、改造和拆除等方式对城市空间形态和功能进行持续改善的活动，具体包括：

（一）以低效产业用地及产业园区、老旧闲置商业服务设施、轨道站点及周边低效商业设施、闲置门头房、闲置商务楼宇等为更新对象，产业转型与活力提升类项目；

（二）以老旧小区、危旧住房及相关配套服务设施等为更新对象，民生保障类项目；

（三）以历史管控范围、旅游设施管控范围、重点风貌管控范围内需保护传承、更新改造及活化利用的设施等为更新对象，人文风貌类项目；

（四）以废弃矿坑、淤堵河道、封闭海岸线以及亟需提升完善的公园绿地、通山绿道等为更新对象，生态修复类项目；

（五）以引起土壤、空气、水质严重污染、通风采光严重不足的生产生活方式为更新对象，环境整治类项目；

（六）以进行升级改造的市政基础设施、公共服务设施、城市交通路网、交通设施等为更新对象，城市功能类项目；

（七）经市政府认定的其他城市更新活动。

第三条 城市更新应结合地块实际，采取保留、改造和拆除等方式进行更新。以“保护优先、少拆多改”为原则，在更新实施单元详细规划中对各类建（构）筑物、设施、空间等空间对象，研究确定保护、保留、整治、改建、拆除、重建（含复建和新建）等更新措施。

采取拆除、重建（含复建和新建）更新方式开展的项目按照相关要求严格控制拆除和增建规模。

城市更新涉及不动产所有权、使用权、租赁权、抵押权、居住权等权益发生变更的，按照《中华人民共和国民法典》有关规定处理。

第四条 城市更新工作应当尊重城市发展规律，妥善处理评价项目新生成交通与背景交通间的关系。坚持绿色发展、分类施策、社会参与、共建共享、文化传承、依法管理的原则。通过建设绿色城市、低碳城市、智慧城市、人文城市、活力城市，实现老城市新活力，重现城市活力与繁荣的目标。

第五条 城市更新应当遵循规划引领、统筹推进，政府推动、市场运作，民生优先、节约集约，数字赋能、绿色低碳，公众参与、共建共享的原则。

第二章  工作机制

第六条 市政府负责统筹全市城市更新工作，研究、审议、决策城市更新相关重大事项。各区政府（先导区管委会）组织推进本辖区城市更新工作。

街道办事处应当协助做好城市更新相关工作。

第七条 市住房城乡建设局作为本市城市更新工作主管部门，负责全市城市更新工作的综合协调、统筹指导，研究拟定相关政策；各区政府（先导区管委会）应当明确承担城市更新工作的部门（以下统称各地区城市更新主管部门），具体负责本辖区城市更新工作。

市发展改革、财政、自然资源、生态环境、水务、城市管理、民政、文化和旅游、工业信息、应急管理等部门应当按照各自职责，依法做好城市更新相关工作，可根据工作需要按照有关法律法规制定城市更新配套文件。

市级相关主管部门按照各自职责，与区政府（先导区管委会）联动协作，组织推动实施城市更新。鼓励统筹区域内多种类型项目，实施片区更新。

片区更新项目区域涉及跨行政区域的，经市政府指定，由市级部门或者区政府（先导区管委会）组织实施。

第八条 探索建立社区规划师制度，充分发挥社区规划师在推进城市更新品质提升的技术引领指导作用，引导公众参与，有效实现共治共建共享。

第九条 健全城市更新公众参与机制，畅通公众意见表达渠道，依法保障其在城市更新活动中的知情权、参与权、表达权和监督权。

第三章  工作流程

第十条 市住房城乡建设局依据大连市国土空间总体规划，组织编制《大连市城市更新专项规划》，明确城市更新总体目标、空间框架、系统策略与实施传导等。各地区城市更新主管部门可根据本辖区情况选择编制区级城市更新专项规划，与市级城市更新专项规划相衔接，统筹本辖区城市更新规划和行动。

《大连市城市更新专项规划》是城市更新单元（一个城市更新单元可以包括一个或多个城市更新项目）划定、计划制定、项目认定、方案编制的重要依据。《大连市城市更新专项规划》应报市政府批准后实施。

第十一条 各地区城市更新主管部门依据《大连市城市更新专项规划》及相关法律法规，结合本辖区发展需求，统筹各方意见，确定储备项目和实施项目，形成本辖区城市更新计划，报市住房城乡建设局汇总。城市更新计划应当包括具体项目、边界和规模、城市更新方式、土地使用方式、实施主体、投融资模式、建设时序等内容。

市住房城乡建设局统筹全市情况，形成全市城市更新计划，报市政府审定。纳入计划的城市更新项目，进入城市更新项目库，实施动态监督管理，可享受城市更新相关政策和资金支持。

第十二条 经市政府审定后的城市更新计划中涉及加建、改建、扩建等建设规模增加的，按有关规定编制项目选址论证报告，包含用地功能、开发容量、城市交通衔接与协调、城市基础设施和公共服务设施建设等要求，项目选址论证报告需自然资源主管部门审核。

第十三条 由城市更新项目属地区政府（先导区管委会）依法确定的机构或产权所有人负责组织编制城市更新项目实施方案。实施方案应包括：项目定位、更新方式、实现途径、建设规模、红线范围、土地使用、设计方案、保护方案、运营方案、筹资方案、交通影响等。方案中涉及行政许可事项的应由相关职能部门按行政许可有关规定办理。

城市更新项目实施方案需经项目属地区政府（先导区管委会）审定，审定后的实施方案应报送市住房城乡建设局。

跨行政区域的城市更新项目的实施方案，应报市政府审定。

第十四条 相关部门应当按照深化行政审批制度改革及优化营商环境的要求，进一步缩减审批时限，优化审批环节，提高审批效率，保障项目落地实施。

第十五条 城市更新项目可由各区政府（先导区管委会）作为实施主体，或各区政府（先导区管委会）应当按照公开、公平、公正的原则,依法依规确定城市更新项目实施主体。

产权所有人有更新意愿的，可以作为实施主体进行更新，也可以与市场主体合作方式进行更新。

第四章  支持政策

第十六条 利用现有建筑发展新产业、新业态、新商业，在符合国家、省、市有关支持政策下，可实现用途兼容使用。鼓励地上地下立体开发建设、科学利用地下空间。

第十七条 对于符合规划，保障居民基本生活需求、补齐城市短板的市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施项目，以及老旧住宅成套化改造等项目，在对周边不产生负面影响的前提下，其新增建筑规模可不受规划容积率指标的制约。

城市更新项目实施过程中新增不可移动文物和历史建筑，以及为满足安全、环保、无障碍标准等要求，增设必要的楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温等附属设施以及景观休息设施等情形，其新增建筑面积可以按有关规定不计入容积率核算。

第十八条 城市更新既有建筑改造中，有关建筑间距、建筑退距、建筑面宽、建筑密度、绿地率、机动车停车位等无法达到现行标准和规范情形的，在保障公共安全的前提下，按照尊重历史、因地制宜的原则，通过技术措施以不低于现状条件为底线进行更新，并探索现行技术规范进行适应性优化完善。

针对按现行标准规范无法实施的改造项目，以适应城市更新需求为重点，补充完善各类行业用地标准以及消防、人防、市政等工程技术标准和规范。

第十九条 城市更新项目符合国家、省市有关规定的，可以依法享受行政事业性收费、政府性基金减免和税收优惠政策。

第二十条 城市更新项目涉及补缴土地出让价款的，在市场评估价基础上，综合考虑土地整理投入、公共要素贡献度等成本因素，按程序依法合理确定。

现有工业用地在符合规划、不改变用途的前提下提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。

第二十一条 城市更新涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可采用协议搬迁、房屋征收、房屋买卖、资产划转、股份合作等合规方式开展。

结合城市更新工作实际，鼓励城市更新搬迁补偿中优先采取协议搬迁的方式，提高城市更新改造效率。

第二十二条 城市更新不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过市场租赁方式取得原建筑使用权。

城市更新既不涉及国有土地使用权及房屋所有权变动，也不需要取得原建筑使用权的，经充分征求原建筑权利人意见后依法实施。

第二十三条 在符合规划且不改变用地主体条件下，更新项目发展国家及大连市支持的新产业、新业态的，由项目所在辖区相关行业主管部门提供证明文件，可享受按原用途、原权利类型使用土地的过渡期政策。过渡期以5年为限，5年期满或转让需办理用地手续的，可按新用途、新权利类型以协议方式办理用地手续。

第二十四条 更新项目需要取得土地使用权的，依法采取划拨、协议出让、公开招拍挂出让（含带方案招拍挂）、租赁、作价出资（入股）等方式办理用地手续。

为规范高效推进城市更新单元实施，有关部门可根据需要提出宗地所在地区域的开发、建设、设计以及产业业态运营管理等城市更新相关要求；涉及历史文化保护的，还应包括整体保护要求。上述要求可纳入供地方案中予以明确。

第二十五条 鼓励和引导社会资本通过公开、公平、公正方式参与城市更新项目，探索城市更新进程中政府与居民合理共担机制、政府和社会资金合作建设模式。

第二十六条 实施主体应积极争取贷款、投资、债券、租赁、证券等各类金融资本，重点争取开发性金融机构大额长期资金支持，引导商业金融机构创新服务产品，满足城市更新资金需求。

第二十七条 城市更新项目应充分发挥企业的市场主体地位，坚持市场化运作，多渠道筹集项目资金，项目原则上应达到自身收支平衡的条件，对无法资金平衡但确需实施的项目，报市政府决策，视具体情况研究采取适当方式予以支持。

第二十八条 城市更新可探索在辖区范围内跨项目统筹、开发运营一体化的运作模式，实行统一规划、统一实施、统一运营。特殊项目报经市政府同意后，可通过全域统筹、联动改造实现异地平衡。

第五章  其 他

第二十九条 强化城市更新风险防控。及时梳理债务规模、总量、性质，针对经营过程中可能出现的各种流动性、局部性、系统性债务风险，建立完善防控预案和预警分析体系。严格规范举债、偿债程序，确保合理举债、按需偿债、贷偿有序，严禁新增政府隐性债务。强化城市更新项目监督管理，严格控制建设管理成本，实行审计全过程监督，保障资金使用安全。

第三十条 城市更新应坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持产城融合原则，将建设重点由房地产主导的增量建设逐步转向以提升城市品质为主的存量提质改造。

第三十一条 城市更新项目严格限制建设超高层建筑，确需建设的，应当与城市规模、空间尺度相适宜，并报省城市更新主管部门结合抗震、消防等专题论证进行审查。审批八十米以上住宅建筑、一百米以上公共建筑时，应当征求消防救援机构意见，以与消防救援能力相匹配。

第六章  附 则

第三十二条 涉及“城中村”改造的城市更新活动，国家、省市有相关规定的，从其规定。

第三十三条 本市其他地区城市更新活动可参照本办法执行。支持国家级新区、国家级开发区及保税区在城市更新机制、模式、管理等方面率先进行创新探索，条件成熟时，可以在全市推广。

第三十四条 本办法自2025年9月24日起施行。《大连市人民政府办公室关于印发大连市城市更新管理暂行办法的通知》（大政办发〔2021〕34号）、《大连市人民政府办公室关于修订大连市城市更新管理暂行办法的通知》（大政办函〔2022〕33号）同时废止。

《大连市人民政府办公厅关于印发〈大连市城市更新管理办法〉的通知》政策解读