各区市县人民政府，各先导区管委会，市政府各委办局、各直属机构，各有关单位：

经市政府同意，现将《大连市支持盘活存量土地若干政策》印发给你们，请认真贯彻落实。

大连市人民政府办公厅

2025年6月30日

大连市支持盘活存量土地若干政策

为全面贯彻新发展理念，充分利用和盘活现有存量建设用地，加强自然资源要素保障，进一步提高我市存量土地节约集约利用水平，全面促进全市经济高质量发展，结合我市实际，制定本政策。

一、加强规划支撑

  (一)合理局部优化城镇开发边界。在严格落实耕地保护优先序，确保城镇建设用地规模和城镇开发边界扩展倍数不突破的前提下，对于已依法依规批准且完成备案的建设用地，已办理划拨或出让手续，已核发建设用地使用权权属证书，现未纳入城镇开发边界又确需纳入的，可通过开展城镇开发边界局部优化纳入城镇开发边界。

（二）合理调整闲置存量土地规划条件要求。为提高闲置存量土地公共服务设施水平和增加公共空间等正向优化、确需调整规划条件的，要依据国土空间总体规划，完成所在片区公共服务设施容量评估、交通影响评价等可行性研究，在确保安全、公正、不妨碍相邻关系基础上，按程序予以调整。如涉及修改详细规划的，应按法定程序先修改详细规划。规划条件依法调整后，签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，相应调整土地出让价款。

（三）支持产业迭代升级，允许土地用途变更。在符合国土空间规划的前提下，支持土地使用权人根据《大连市国土空间规划条例》有关规定实施建设和改造，按照详细规划明确规划要求，经属地政府批准后可以协议方式办理相关用地手续，但法律法规及政策文件等有明确规定需要收回重新供应的除外。

（四）丰富建筑设计的多样性和空间增值利用。对于属地政府已列入处置闲置存量土地清单及2024年起新供应土地尚未办理预售的房地产项目，可适用《大连市自然资源局关于建筑设计多样性空间增值利用规划管理有关规定(试行)》中住宅建筑增值利用、设备用房及车库不计入规划条件约定的容积率、建设适合大连的城市森林花园住宅（“第四代住宅”）等规定内容，满足人民“住好房子”的需求，进一步提升居民“获得感”。

二、优化开竣工管理

（五）科学设置项目开工期。综合考虑办理动工开发所需相关手续时间及我市地处北方冬季不利于施工等因素，为动工开发预留合理时间，各地自然资源主管部门在土地供应时，原则上约定交地之日起两年内开工。本文件实施前已约定开工时间短于前述规定的建设项目，可依据本文件精神将约定的开、竣工时间相应延长。

（六）差别化确定各类项目建设工期。根据项目土地用途、建筑规模的不同，各类项目的建设工期确定如下：

在工艺、设计、建筑等方面有特殊要求的建设用地项目（包括但不限于生物、医疗等需要报国家审批项目、特殊地质条件、特殊气候条件、超高层、超大项目等），土地使用权人需提交专业资质机构出具的关于项目建设工期的报告或行业主管部门认定文件报政府批准后酌情放宽开工、竣工期限。

（七）合理免除非企业原因导致的违约责任。应当由政府及有关部门消除开发建设障碍的，要限期消除开发障碍，开发障碍消除前，不计算开竣工违约期，可重新签订补充合同，自开发障碍消除之日起1年内开工建设。项目约定开工或竣工日期处于2020年2月5日至2023年1月8日期间，疫情防控期和疫情影响存续期由所在地区根据实际情况统一确定，可认定为不可抗力因素，不计入开竣工违约期；疫情对特殊产业影响有差异的，综合考虑土地使用权人开发用途、行业性质，经属地政府批准后认定疫情防控期和疫情影响存续期。

（八）允许合理调整开竣工日期。按照以用为先原则，本文件实施前已供应，因土地使用权人自身原因未按期开竣工的建设项目，土地使用权人同意在本文件实施之日起1年内开工（复工）、3年内竣工的，可以经属地政府批准，签订补充协议，根据项目合理开发工期重新约定开竣工日期和违约金缴纳条款；本文件实施前已竣工但超期开、竣工的建设项目，不再追究开竣工违约责任。

（九）“保交楼”项目所在地块免予追究未按期开竣工责任。为“保民生、保稳定”，支持保障“保交楼”项目实现交付，对列入“保交楼”的项目，如土地使用权人主动承担主体责任，完成“保交楼”任务，经属地政府同意后，免予追究“保交楼”项目所在地块土地使用权人未按期开竣工的违约责任。

（十）调整未按期开竣工违约金标准。土地出让合同未按期开、竣工违约金标准调整为国有建设用地使用权出让价款总额日0.2‰。对于已签订土地出让合同但未约定开、竣工违约责任或约定不明的建设项目，在办理后续土地补充手续时，未按期开、竣工违约金标准按照国有建设用地使用权出让价款总额日0.2‰执行。

三、强化土地要素支撑

（十一）支持利用闲置存量土地合作开发建设。支持企业利用土地、资本和技术联合开发，充分发挥优势，合作共赢。支持企业依法通过兼并重组、引入第三方资金等方式处置闲置存量土地，推动项目建设和风险化解。企业以存量土地出资（入股），或引入投资方共同成立新公司的，经属地政府批准，自然资源主管部门可按照自愿、公平、不损害公共利益的原则，与原建设用地使用权人、新成立的公司依法签订协议，重新约定土地使用权期限，以新公司作为土地使用权人办理开发建设手续。根据属地政府嘱托，不动产登记机构办理相应登记手续。

（十二）鼓励零散用地集中使用。产业用地需要拓展用地空间的，在符合产业发展和集约节约用地要求的前提下，可适当使用相邻存量国有建设用地及边角地、夹心地、插花地等难以独立成宗的零星土地，增加的土地面积原则上不得超过自有存量建设用地总面积的10%，可采取协议方式办理有偿用地手续。

（十三）支持异地置换。对属地政府明确需异地搬迁改造的城区商品批发市场等流通业用地以及工业项目符合国家产业政策及国土空间规划的，在收回原国有建设用地使用权后，为原土地使用权人安排原用途用地，可采取协议方式出让。

（十四）违法用地建筑物及构筑物处置。对违法用地上按规定没收的建筑物及构筑物在符合国土空间规划、环境保护、产业发展、消防及建筑物质量安全等要求的前提下，可通过划拨方式供应的，在确定没收建筑物及构筑物划转方案及相关部门职责任务后，依法办理划拨手续；按规定须采取有偿方式供应的，可附带建筑物及构筑物出让。

（十五）鼓励实施地上地下分层立体开发。以下方式可以采取协议出让（租赁）方式供应：1.地表国有建设用地使用权人利用自有用地开发建设地下空间项目的；2.与城市地下公共交通设施配套同步建设且不能分割实施的经营性地下空间；3.宗地内及宗地间的地下连廊。

（十六）建设用地过渡期政策。利用具有合法手续的存量房产和土地资源，发展国家政策文件明确支持的创客空间、文化创意、科技服务业、养老、流通、服务、医养结合、线上线下商贸、互联网＋等产业的，可享受在5年内按原用途和权利类型使用土地的过渡期支持政策。

（十七）差别化办理存量土地有偿使用手续。存量土地办理有偿使用时，按照不同情况差别化办理。1.对于原批准用途符合国土空间规划的，可根据申请按原用途办理法定最高年期出让、弹性年期出让或5年期短期租赁手续；2.对于原批准用途不符合国土空间规划的，可根据申请按原用途办理5年期短期租赁或不超过20年期的出让手续；3.申请改变原批准用途并符合国土空间规划的，可根据申请按新用途办理法定最高年期出让、弹性年期出让或5年期短期租赁手续。

四、加强地价支持

（十八）不增收土地价款。符合以下情形的，不再增收土地价款：1.在符合国土空间规划、不改变用途的前提下，土地使用者通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高自有工业用地或仓储用地土地利用率和增加容积率；2.在符合国土空间规划、不改变用途和自用的前提下，对提高自有工业用地或仓储用地利用率、容积率并用于仓储、分拨转运等物流设施建设的；3.原有偿使用的土地经使用权人申请改变存量土地用途用于建设养老服务设施，经审查符合详细规划的，土地用途改变后建成的养老服务设施由非营利性养老机构使用的改变规划条件的部分；4.在不违反规划且征得居民等同意前提下，利用城镇老旧小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加装电梯和建设各类环境及配套设施和公共服务设施；5.在符合规划相关标准规范的前提下，在已建成的住宅小区内增加停车设施建筑面积；6.在符合国土空间规划、不改变用途的前提下，因完善“急时”功能而增加容积率的“平急两用”公共基础设施项目。

（十九）适当放宽出让价款缴纳时间。竞得人首次缴纳出让价款比例不得低于总价款的50%，余款可按约定分期缴纳，原则上1年内缴清。确需延期缴纳的，中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区重点区域及市级收储范围内建设项目报市国土空间规划委员会批准，甘井子区工业用地及其他区域、我市其余地区由属地政府相关议事协调机构批准，调整约定的分期缴纳时间和比例，适当延迟价款缴纳时间，最迟可将出让合同约定的付款期限延至2年，竞得人须按约定承担分期付款期间的利息。土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次全部缴清，不得分期缴纳。

（二十）提前交付土地开发建设。对于已缴纳不低于50%土地出让价款且承诺在6个月内开工建设的房地产开发项目，未取得不动产权证书前，建设单位可将土地出让合同作为使用土地的证明文件申请办理建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。企业申请建立楼盘表及办理《商品房预售许可证》前应取得不动产权证书。

五、提升登记效能

（二十一）简化提高土地利用率项目的不动产登记程序。对原划拨项目仍符合《划拨用地目录》的，依法提高容积率及本文件第十八条前两款提高利用率的，在用地面积及用地性质不变的条件下，由不动产登记机构依据建设工程规划许可证及附图直接办理不动产登记。

（二十二）发挥土地二级市场效能，实行土地预告登记转让制度。对已投资额未达到总投资额25%的项目，可以实行土地预告登记转让制度。按照“先投入后转让”的原则，交易双方先行签订国有建设用地使用权转让合同，办理不动产预告登记，待投资额达到25%以后，再办理不动产转移登记。

（二十三）加快推进房地产用地“带押过户”。加强部门沟通协调，加快实现“带押过户”业务跨银行业金融机构可办，覆盖房地产用地，有效促进土地二级市场流通转让。

（二十四）规范闲置存量土地分割宗地开发或转让。鼓励企业充分合理开发利用土地，做到“地尽其用”。对于因规划调整、企业经营困难或破产等原因无法开发利用的土地，经属地政府批准，可按规定分割宗地。对于企业因经营需要不再继续开发，或无法继续开发的部分，可分割宗地后转让给其他经营主体开发利用。

六、推进收回收购

（二十五）依法规范收回土地。依法无偿收回土地的，必须严格履行法定程序。需要协商收回土地的，属地政府应与企业充分协商，视情给予合理补偿，补偿标准和方式无法达成一致的，依合同约定申请仲裁或提出诉讼，根据裁决或判决确定补偿方式并及时收回。允许通过非货币补偿方式协商收回闲置存量土地，可为企业置换等价值的土地，或在具备实施条件的前提下，为其持有的其他存量房地产用地增加建筑容量、变更土地用途等。

（二十六）支持地方政府专项债券用于土地储备。支持各地区利用地方政府专项债券回收符合条件的闲置存量土地，有需求的地区也可用于新增土地储备。

  (二十七)鼓励政府收回收购闲置存量土地用于保障性住房建设。对于政府通过收回收购存量土地用于配售型保障性住房的，在报属地政府批准收回时，可一并批准划拨供地，简化手续。土地使用权取得方式可调整为划拨，土地使用权权利性质据此直接登记为划拨。

七、完善批而未供管理

（二十八）着力化解批而未供土地。对不具备供地条件的，各地区要加大土地前期开发力度，满足供地条件。对因建设项目未落实到位、手续不齐全影响供地的，要及时调整、落实建设项目，完善相关手续，加快供地进度。对符合划拨供应条件的各类道路、绿化等基础设施及公益事业项目用地，要优先供应。在国土空间规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围外的能源、交通、水利等重大基础设施项目，土地征收和农用地转用经批准实施后，直接核发《划拨决定书》。对符合国土空间规划和“净地”要求的批而未供土地，应纳入各地区土地储备范围，由储备管理机构进行入库管理，确保土地的合理利用。

八、加强府院联动

(二十九)做好闲置土地处置与司法工作衔接。在处置闲置土地过程中企业依法依规动工开发的，闲置土地处置程序终止，不再收取闲置费或者无偿收回土地使用权，经属地政府批准，签订补充合同，根据项目合理开发工期重新约定开竣工日期和违约金缴纳条款。人民法院查封期间不作为开工违约期，不计入闲置土地计算时间。土地权属未发生变更的，开工违约期自人民法院查封解除之日起继续计算，与查封前的开工违约期累计;土地权属因人民法院处置发生变更的，开工违约期自权利主体变更之日起重新计算。配合推进司法及破产处置，对于人民法院完成涉案土地的司法拍卖、变卖或以物抵债，以及破产管理人完成对破产企业名下土地进行的上述处置后，可与新受让人重新约定开竣工日期。

九、附则

(三十)用语含义及有效期。

本文件中闲置存量土地指2024年3月31日之前供应，目前尚未开工及已开工未竣工的房地产用地。

本文件自印发之日起执行，有效期至2027年12月31日。具体政策措施已明确执行期限的，从其规定。

《大连市支持盘活存量土地若干政策》政策解读